Novità legali e fiscali

Il mandato ad alienare senza rappresentanza

Il mandato ad alienare senza rappresentanza comporta il trasferimento dell’immobile a un soggetto di fiducia, il quale si intesta l’immobile con l’incarico di venderlo. Questo soggetto, di solito un familiare, viene incaricato di provvedere alla futura vendita dell’immobile, ma non in nome del mandante (come avviene di solito quando si utilizza una semplice procura a vendere), bensì in nome dello stesso mandatario. Per consentire al mandatario di vendere la casa in nome proprio (anche se per conto del mandante), il mandante gli trasferisce contestualmente la proprietà dell’immobile. Si tratta, dunque, di una forma di intestazione fiduciaria. Dopo la vendita dell’immobile, il mandatario dovrà corrispondere al mandante il prezzo incassato.
Il trasferimento della proprietà dal mandante al mandatario non integra né una compravendita né una donazione, quindi non presenta i problemi dell’una o dell’altra.
Dal punto di vista fiscale, inoltre, questa soluzione risulta particolarmente vantaggiosa quando il mandante e il mandatario (come normalmente avviene) sono marito e moglie, oppure genitore e figlio. Il trasferimento, infatti, è tassato come atto a titolo gratuito, e come tale beneficia della franchigia prevista per la donazione in linea retta o al coniuge, che si traduce in un’esenzione dall’imposta fino al valore di un milione di euro. Anche tra fratelli o sorelle l’operazione risulta conveniente, poiché la franchigia di 100 mila euro è sufficiente a coprire il valore catastale di molte abitazioni.
In tutti questi casi, il mandato ad alienare senza rappresentanza consente di trasferire l’immobile con un costo ragionevole (si pagano soltanto le imposte ipocatastali e le spese dell’atto).
Ricordiamo però che questa soluzione può essere adottata solo se c’è l’effettiva volontà di vendere l’immobile entro qualche anno (di solito si considera un termine di cinque anni). In caso contrario, infatti, l’operazione potrebbe essere considerata elusiva dall’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie.
Recentemente, l’Agenzia delle entrate ha messo in dubbio la possibilità di utilizzare il mandato ad alienare senza rappresentanza al fine di poter godere delle agevolazioni prima casa in attesa della rivendita dell’abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni, e una sentenza della Ctr Lombardia (n. 2958/15/2017) ha accolto tale interpretazione. In attesa di ulteriori pronunce, è dunque preferibile evitare il ricorso al mandato ad alienare senza rappresentanza in questa situazione.

Acquisto di “prima casa” in attesa dell’alienazione dell’abitazione precedentemente agevolata

La legge di stabilità per il 2016 ha finalmente risolto il problema di chi possiede già un’abitazione acquistata come “prima casa” e intende sostituirla con un’altra.
Fino al 31 dicembre 2015, per godere delle agevolazioni “prima casa” sull’acquisto della nuova abitazione era indispensabile vendere la vecchia casa prima di stipulare l’atto di compravendita della nuova casa, e ciò spesso risultava difficile, anche a causa della situazione del mercato immobiliare.
Dal primo gennaio 2016, invece, l’agevolazione “prima casa” è concessa anche a chi possiede ancora un’abitazione agevolata, a condizione che questa sia trasferita entro un anno dal nuovo acquisto (art. 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015 n. 208).
La nuova normativa prevede infatti che l’aliquota agevolata prevista per l’acquisto della “prima casa” si applichi anche agli atti di compravendita nei quali l’acquirente è proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che tale abitazione sia alienata (e quindi venduta, ma anche donata) entro un anno dalla data dell’atto.
In caso di mancata alienazione, viene recuperata l’imposta non pagata, con applicazione delle sanzioni e degli interessi.
Devono naturalmente essere presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge per l’agevolazione “prima casa”, ma dalla formulazione della nuova norma sembra potersi ricavare che non impedisce l’applicazione dell’agevolazione la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune di quella che si sta acquistando, se si tratta della precedente “prima casa” che sarà alienata entro l’anno. Una diversa interpretazione risulterebbe infatti irragionevole.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la nuova disposizione, pur se introdotta nell’ambito della normativa sull’imposta di registro, si applica anche se il nuovo acquisto è soggetto a Iva (la disciplina Iva sulla prima casa, infatti, rinvia espressamente alle norme sull’imposta di registro).
L’Agenzia delle Entrate ritiene inoltre che la possibilità di alienare l’abitazione entro un anno si applichi anche agli acquisti per successione o donazione. In tal caso l’impegno ad alienare l’abitazione precedentemente agevolata deve essere inserito nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.
Contrariamente a quanto appariva da una prima lettura della nuova norma, l’Agenzia delle Entrate ritiene che il credito di imposta per il riacquisto della prima casa, di cui all’art. 7 della L. 448/98, spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui egli proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’abitazione precedentemente agevolata.
Ricordiamo infine che l’aspetto finanziario può essere gestito con un mutuo “ponte”, cioè stipulando un mutuo per finanziare l’acquisto della nuova casa, destinato ad essere estinto (in tutto o in parte) con il ricavato della vendita della vecchia abitazione, non appena si troverà un acquirente.
Il mutuo può essere garantito da ipoteca da iscrivere sulla nuova casa, oppure anche sulla vecchia, se abbiamo intenzione di cancellarla, estinguendo interamente il mutuo, al momento della vendita.

Acquisto immobiliare e regolarità edilizia

La presenza di abusi edilizi può creare gravi problemi a chi acquista un immobile, e ne diminuisce notevolmente il valore.La legge obbliga il venditore a garantire la regolarità edilizia e urbanistica e la conformità delle planimetrie e dei dati catastali, ma si accontenta di una semplice dichiarazione inserita nell’atto di compravendita.Il notaio riporta negli atti le dichiarazioni del venditore, ma può verificarle solo sotto il profilo formale, e non nel contenuto, dato che non possiede le conoscenze tecniche necessarie, e soprattutto esamina solo i documenti relativi all’immobile, senza poterne verificare lo stato di fatto.L’acquirente deve dunque scegliere se fidarsi delle dichiarazioni del venditore (che ovviamente se ne assume la responsabilità), oppure chiedere l’intervento di un tecnico di propria fiducia (ingegnere, geometra o architetto) che, prima del rogito, esamini la documentazione fornita dal venditore, la controlli recandosi presso l’Ufficio tecnico del Comune, e faccia un sopralluogo nell’immobile oggetto di vendita, verificando la situazione di fatto, rilasciando infine una certificazione della piena regolarità edilizia, urbanistica e catastale, e dell’agibilità dell’immobile. In alcune zone, questa certificazione è richiesta per prassi prima della stipula di tutti gli atti di compravendita, ma non è obbligatoria per legge, quindi in altre parti d’Italia è utilizzata meno frequentemente. La decisione, comunque, spetta all’acquirente, che deve anche sostenerne il costo. Solo in questo modo, però, l’acquirente può essere sicuro di non avere soprese dopo l’acquisto.E’ consigliabile inserire sempre nel contratto preliminare di compravendita (e nella relativa proposta) una clausola con la quale il venditore autorizza espressamente l’acquirente a eseguire tutti i controlli ritenuti opportuni, anche mediante un tecnico di sua fiducia, eseguendo il sopralluogo nell’immobile e accedendo alla documentazione conservata presso l’Ufficio tecnico del Comune, su delega del venditore.

Stop al cumulo delle donazioni per l’imposta di successione

Negli ultimi giorni del 2016 la Corte di Cassazione, con una decisione inaspettata (sentenza 6 dicembre 2016, n. 24940), ha stabilito che nell’applicazione dell’imposta di successione non si deve tenere conto delle donazioni effettuate in vita, e pertanto è sempre possibile usufruire per intero della franchigia prevista dalla legge (attualmente nella misura di un milione di euro per ciascuno dei discendenti in linea retta e il coniuge del defunto).
La Suprema Corte, infatti, ritiene che ai fini del calcolo dell’imposta di successione non sia applicabile la norma che prevede il cumulo delle donazioni effettuate in vita dal defunto a favore di ciascun erede, cioè il cosiddetto “coacervo” (art. 8, comma 4, del d.lgs. 346/1990).
Questa norma era dettata con riferimento all’imposta di successione articolata in aliquote progressive a scaglioni (cioè crescenti in proporzione al valore del patrimonio ereditario), e infatti dispone il cumulo delle donazioni pregresse “ai soli fini della determinazione delle aliquote applicabili”. Le aliquote progressive sono state però sostituite da aliquote proporzionali (legge 342/2000), che rimangono fisse indipendentemente dal valore del patrimonio ereditario, accompagnate da franchigie che consentono di non applicare l’imposta di successione fino al raggiungimento di determinati importi (un milione di euro per ciascuno dei discendenti in linea retta e il coniuge del defunto, 100mila euro per i fratelli e le sorelle). Poco dopo, l’imposta di successione era stata soppressa (legge 383/2001).
L’imposta di successione è stata poi reintrodotta dal primo gennaio 2006, facendo rivivere le disposizioni vigenti al 24 ottobre 2001 (d.l. 262/2006).
La norma sul cumulo delle donazioni pregresse non è stata però modificata, e fa ancora specifico riferimento alla “determinazione delle aliquote applicabili”, che ha senso solo nell’ambito di un sistema ad aliquote sono progressive.
L’Agenzia delle entrate ha sinora affermato che il cumulo delle donazioni pregresse previsto dall’art. 8, comma 4, del d.lgs. 346/1990 deve ritenersi ancora in vigore, non più per la determinazione delle aliquote applicabili, ma ai fini del calcolo della franchigia. La Cassazione, invece, facendo riferimento alla lettera della norma, non ritiene che questa preveda il cumulo delle donazioni pregresse nel calcolo della franchigia prevista per l’imposta di successione, e la considera pertanto implicitamente abrogata.
L’interpretazione fornita dalla sentenza della Suprema Corte riguarda espressamente il cumulo delle donazioni pregresse ai fini dell’applicazione dell’imposta di successione. Ricordiamo infatti che ai fini dell’applicazione dell’imposta alle donazioni, il cumulo è disciplinato da altra norma, secondo la quale il valore della donazione imponibile è maggiorato di un importo tale al valore delle donazioni anteriormente fatte dal donante al donatario  (art. 57, primo comma, del d.lgs. 346/1990). Questa norma era stata appositamente modificata in occasione del passaggio dal sistema delle aliquote progressive a quello delle aliquote proporzionali con franchigie (legge 342/2000), quindi la sua formulazione risulta coerente con il sistema attuale.
In base a quanto affermato dalla Corte di Cassazione, il cumulo delle donazioni precedenti continua ad applicarsi alle donazioni, al fine del calcolo della franchigia, pertanto, quando sommando le donazioni già avvenute tra il donante e il donatario si raggiunge la soglia di esenzione, per la parte eccedente si applica l’imposta di donazione con l’aliquota proporzionale prevista dalla legge, mentre per il calcolo dell’imposta di successione non si deve tenere conto delle donazioni fatte in vita dal defunto all’erede, che può godere nuovamente della franchigia per intero.
Una conclusione che, seppure aderente alla lettera della norma, non sembra rispecchiare l’intenzione del legislatore, e quindi potrebbe non essere condivisa dall’Agenzia delle entrate, generando potenzialmente un notevole contenzioso.

Nuove regole per l’agibilità dei fabbricati

La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono oggi attestati da un professionista mediante la “Segnalazione certificata di agibilità” (art. 24 del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222).
La Segnalazione certificata di agibilità, infatti, ha sostituito dall’11 dicembre 2016 il “Certificato di agibilità” (in passato chiamato anche “Certificato di abitabilità”), che era un provvedimento amministrativo rilasciato dal Comune territorialmente competente, attestante l’idoneità di un edificio a essere utilizzato dall’uomo sotto il profilo della sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, ed era necessario per tutte le nuove costruzioni, le ricostruzioni o soprelevazioni, totali o parziali e in genere per tutti gli interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità.
La novità sostanziale consiste nell’assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge.
Il titolare del permesso di costruire, o chi ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, deve presentare la Segnalazione certificata di agibilità allo sportello unico per l’edilizia del Comune competente, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura. La domanda può essere presentata anche dai successori o aventi causa, quindi non solo dal costruttore ma anche dall’acquirente del fabbricato.
La Segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), e per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
La mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria che da 77 a 464 euro. Non è più prevista, invece, alcuna sanzione per l’utilizzo di un fabbricato non agibile, a meno che sia stata emessa un’ordinanza di sgombero.
La segnalazione certificata di agibilità può riguardare anche singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; oppure può riguardare singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
La segnalazione certificata di agibilità è corredata dalla seguente documentazione:
– attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni necessarie;
– certificato di collaudo statico;
– dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
– dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
– estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
– dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.
L’edificio può essere utilizzato a partire dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione certificata di agibilità, corredata della documentazione descritta.
La presentazione della Segnalazione certificata di agibilità non impedisce comunque la dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso, ricorrendone i presupposti, ai sensi dell’art. 222 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (art. 26 del d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222).
Quando viene venduto un fabbricato il venditore deve normalmente garantire la presenza dei requisiti di agibilità, perché se questi non sono presenti l’edificio è privo di una qualità essenziale per l’uso a cui è destinato. L’unica eccezione si può avere quando l’acquirente dichiara espressamente di essere consapevole della mancanza dei requisiti di agibilità, e di voler acquistare ugualmente il fabbricato. Una simile situazione è ovviamente anomala, e non può mai essere presunta: deve risultare inequivocabilmente dal contratto. Normalmente, dunque, il venditore è responsabile dell’agibilità del fabbricato e in mancanza dei requisiti l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.
Quando è stato rilasciato il certificato di agibilità, il venditore deve consegnarlo all’acquirente. Se invece è stata presentata la segnalazione certificata di agibilità, il venditore deve consegnarne all’acquirente una copia, con la ricevuta della presentazione allo sportello per l’edilizia. Lo stesso avviene per il periodo in cui l’agibilità era attestata per silenzio assenso. Per gli edifici di vecchia costruzione, realizzati prima dell’entrata in vigore delle norme di legge che hanno disciplinato abitabilità e agibilità, è comunque possibile che non esista alcuna documentazione, quindi il venditore non potrà fare altro che garantire la presenza dei requisiti di agibilità, assumendosene la responsabilità nei confronti dell’acquirente.
Nel caso dei fabbricati di nuova costruzione la documentazione attestante l’agibilità non può mancare, ma può accadere che le parti si accordino per stipulare l’atto di compravendita prima che sia stata presentata la segnalazione certificata di agibilità. In tal caso il venditore deve garantire la presenza dei requisiti di agibilità, e rimane obbligato a presentare la segnalazione certificata di agibilità entro i termini di legge, anche successivamente alla stipula dell’atto, a meno che l’acquirente dichiari espressamente di farsene carico.

Usufrutto vitalizio

L’ usufrutto consiste nel diritto di godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità che questo può dare, nel rispetto della sua destinazione economica (art. 981 c.c.). L’usufruttuario ha pertanto il possesso dell’immobile (art. 982 c.c.).
Il diritto del proprietario dell’immobile, in presenza di un usufruttuario, è definito “nuda proprietà”.
L’usufruttuario può utilizzare l’immobile direttamente oppure concederne l’uso a terzi, mediante un contratto di locazione, affitto o comodato. Ciò non può invece avvenire nel caso in cui il venditore si riservi, anziché l’usufrutto, il diritto di uso o abitazione dell’immobile, che ne consente soltanto l’utilizzo diretto, per le esigenze proprie e della propria famiglia (artt. 1021 e 1022 c.c.).
Se non è stato espressamente vietato al momento della sua costituzione, l’usufruttuario può anche cedere il diritto di usufrutto, per un certo tempo o per tutta la sua durata, fermo restando che il diritto si estinguerà nel termine previsto nel titolo costitutivo, o comunque alla morte dell’originario usufruttuario (art. 980 c.c.).
Per entrare in possesso del bene, l’usufruttuario deve effettuare l’inventario, se non ne è espressamente dispensato (art. 1002 c.c.). Il venditore (e il donante) con riserva l’usufrutto è invece dispensato per legge dall’obbligo di prestare idonea garanzia sull’adempimento degli obblighi inerenti alla conservazione, alle spese e alla restituzione del bene (art. 1002 c.c.).
L’usufrutto può essere a tempo determinato oppure vitalizio.
L’usufrutto a tempo determinato è quello costituito, per esempio, con una durata di dieci anni, vent’anni, eccetera. Il suo valore viene determinato in base al tasso di interesse legale (dal primo gennaio 2017 è pari allo 0,1%). Si tratta infatti di stabilire il valore di un capitale che rende un interesse per un determinato numero di anni.
Il valore dell’usufrutto vitalizio, invece, dipende dalle probabilità di sopravvivenza dell’usufruttuario, e quindi non è influenzato dalla variazione del tasso legale. L’usufrutto vitalizio, infatti, vale tanto più quanto l’usufruttuario è giovane, e il suo valore si calcola sulla base di tabelle statistiche sulla durata media della vita. Quando cambia il tasso di interesse legale, il Ministero dell’Economia determina i coefficienti da utilizzare per il calcolo del valore dell’usufrutto vitalizio.
L’usufrutto si estingue alla scadenza del termine oppure alla morte del titolare, e il nudo proprietario acquisisce la piena proprietà.

 

Notaio Paolo Tonalini

 

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